我是星叔，你相见恨晚的买房军师，目前已为8000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问:星叔，求教几个问题。
1.你是怎么看待广州城中村的拆迁改造的。我个人感觉在这点上广州相对比隔壁特区在魄力行动上欠缺很多。特别是核心区域的城中村，石牌、员村等均是可以说5内看不到任何实质进展。为何?
2.在广州核心区域而言，考虑到升值和收租，房产周边是高端商业购物中心好，还是一个没有产出但是适合散步游玩的天河公园好?
3.巨型楼盘，分数期开发。普遍而言，买入它的第一期，优劣势各是啥?
回答：1、广州人地主意识很强，特别是主城区的老广，自己建的房子自己收租多爽，凭啥要卖地，卖地了就只有高楼了，自己的始终是自己的，可以传给子孙的。
因此城中村的拆迁改造土地收储成本极高。郊区的会特别受欢迎。至于深圳，主要还是深圳土著太少太少了。
2、天河公园并不是仅仅只有一个公园，它质上是一个地段的交汇中心节点，是东部人流往西、中心流动的汇集点。它周边的商业配套等等也不见得少了。
但是如果考虑平常的地位来说，接近高端购物中心的房子，会相对高租金比例一点，而升值还是宜居环境更佳。
大型商业体核心区域不远不近为佳，千米范围内都可以接受。
3、一般大型楼盘，第一期发展一定是最便宜的，而且很多时候为了做好后续的口碑，第一期会相对高质量，表现在多绿化，楼间距稍大，楼外墙比较考究，做出口碑。
而坏处就是，可能会处在地铁开发的地段稍远的地方，以达到后续期数平衡，而当开发十年后，第一期的房子会略显陈旧，而当地铁越发成熟深入的时候，第一期的劣势又会扳回不少。
提问: 星叔你好。我坐标上海，未婚，也无结婚打算。在上海和父母共有产权房珠江香樟北园多层一楼的房子。另外前几年2016年因为拆迁，购买了两个拆迁房源，一个在杨浦和瑞雅苑，滨江百联后门，2房的70多个平方，现在在租赁。父母名下，另外在松江佘山北的结香苑，2房，70几个平方，我名下。 我因为大龄想和父母分开住，想自己再买一套房子，而父母因为香樟园一楼潮湿想在附近购房。手上现金都没有了，我想来咨询一下，这样的情况适合在什么时候置换，现在分别都有产权到5年和3年了。父母置换考虑杨浦哪里的房子比较合适，我是独生子女，自己置换看到松江出来很多新楼盘不错，能否也可以考虑？谢谢
回答：你好，上海动迁安置房在取得房地产权证的3年内，是不得转让、抵y等交易行为。因此动迁安置房需满3年才能够出售，一般情况下，满3年的时间是从开发商取得大产权证之日起算的。所以你的2套拆迁房子的产权时间是满足交易条件的。
关于上海二手房的卖房置换时机可以划分为几种情况看待：
第一类，满五的优质学q房、改善房源，向上机会依旧存在；
第二类，满五的劣质房源，可以尽快出货了；
第三类，满二不满五的优质房源，可以继续持有到下一个周期；
第四类，满二不满五的劣质资源，如果你要置换，考虑让步卖掉。如果不置换，自行选择。
第五类，刚迈入补涨行情的板块、房源，出货步子可以拉长一些；
第六类，已经走完涨幅周期的板块、房源，可以考虑出货。
你们属于刚需偏改善型，加上手里没有资金，现在可以考虑置换起来了。
上海其实局部的房价都很高的，现在是被平均了，而且限价也对上海有一些影响，真实价格被低估。以后上海的价格应该会和北京差不多，会略低于深圳。
我还是优先看好泗泾，主要是有大量土地出让，新房可以买。
上海投资建议，详见内部分享。
提问: 星叔你好，坐标南宁，理财小白未婚工薪族，月薪6000，月公积金2000，自己名下无房，现住父母的房上班便利，首套房资格以前已被占用（有贷款记录已还清），现在购买需首付3成，现手上资金有限30，买自住还是投资更好呢？好的楼盘感觉只能选两室，选择很少，加上父母的房还有4年才供完，很怕加自己的会供不起，想听听您对我目前情况的建议，还有建议我买哪里的盘呢？盼回复
回答：你好，我认为你买房更应该侧重投资，一是现在有父母房自住，且上下班方便，那么是完全满足你的自住需求，当下就没必要再买自住房。
二是南宁房价不算太高，根据你的工资+公积金情况，还有父母房子仅剩4年房贷，我认为你再买一套小户型投资，风险不大，现在咬咬牙上车，把这几年扛过去，将来一定会收获更大的价值。
南宁五象新区的规划确实是不错，肯定是花了大心思的。但是我认为五象新区成熟起来还是需要一定的时间的。南宁没有支柱性产业。光靠商业能不能撑起五象新区还是个问题。
我还是更看好凤岭，比如凤岭的二手房。万象城旁边。价格确实有点高，但是考虑生活便利。地段在那里摆着。我认为五象十年二十年不能超过凤岭的。五象新区只有靠落实国家级的新区才会大规模的极速发展。但是国家级的新区你可以去看看全国有多少，再一个真的混起来的有多少。再说能不能下来还是个未知数。没有太多的必要赌一把。再说如果新区下来了，整个南宁肯定是普涨。买在老城区和凤岭不可能亏的。
所以投资我更建议你买在万象城附近的，淘二手次新，配合出租长持，同时也可以降低月供压力。
提问：星叔，先介绍一下背景情况，我是做媒体的，我先生是音乐制作人，有一个3岁的孩子。我们除了居住需求，还有工作室需求，我的父母也计划搬来天津武清，公婆没有计划。目前有两个方案，一个是买两套，一个是买一套大的。这次看了恒大碧桂园等新盘，也看了二手房，印象比较深的包括保利一个八楼带阁楼，还有花样年的三层联排中间户带下跃。我先生的活动范围主要在北京，我目前在内蒙古赤峰广播电视台当临时工，收入还不错，但是因为没签约所以辞了也不算太可惜。想请您帮我分析分析武清的发展，给我们的购房选择提些建议，万分感谢！
回答：按照官方定义，武清只是天津西北部的一个市辖区，与和平、南开等核心区的距离极其遥远。但武清的地理位置的巧妙之处，其正处于北京、天津两地的中心点上，与多年来“京津冀一体化”战略不谋而合。
随着京津冀协同发展的深入，武清也进一步被纳入整个京津冀发展的大体系之中，凭借以佛罗伦萨小镇、杨村八中等为代表的商业和教育资源，武清已成为环京一个优质的置业之选。
目前“通武廊”概念最为火热的当属南湖板块。在该板块楼盘销售人员看来，南湖板块与北辰区“接壤”，很大概率会成为“通武廊”轻轨进入武清境内的首站。目前京津城际高铁已经将武清与北京的通勤时间控制在21分钟。
武清南湖片区有以下几个特点：1、整体环境好，拥有占地3000亩的天然南湖水上公园，片区道路平坦，绿化率高，整体都是大开发商楼盘，干净整洁，人文素质高。
2、性价比高，因为不少开发商拿地价低（也有拿地高的），本片区的楼盘均价只有一万出头，比较城区其它区域，属于性价比高的。
3、教育配套齐全，距离南湖实验中小学、天和城高中都在一公里内，距离高铁9公里，2019年又有轻轨5号线站点（通武廊）的规划预期。
4、缺点也比较明显，入住率不高，配套生活不便。
选房，你很多自己都看了，有些优缺点都明白。再教你一个看房小技巧。当你想了解一个楼盘缺点时，去它周边竞品楼盘打听下缺点。这样你能全面了解每个楼盘优缺点，然后再来做权衡分析。
天津投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部。
提问:星叔你好，我的情况是12年来苏州上学，然后16年毕业，工作后然后想到成家立业开始买房，但是苏州有限购政策，需要社保满一年，所以18年的时候我开始买社保，到了19年11月份本来是可以的满一年的，但是没想到政策突然就变了，购房需要社保满2年了，眼看着看上的房子，一年涨了1万，所以后来实在没有办法买了，现在担心苏州房价继续猛涨，考虑该不该勒紧裤腰带买一套。怕又错过机会，以后越来越难买了。
回答：苏州行情在19年已释放，从中长期看，在苏州房子选的好，依旧是可以的。刚需还是尽早买吧。
其实房价跟物价一个道理。
很多人去超市买鸡蛋，今天买5块钱一斤，明天买6块钱一斤，傻子都知道，鸡蛋涨价了。
一提到房价，人就懵了。
楼市数次上演暴击行情，每次持续半年甚至更久，为什么你一次机会也抓不住？
因为对普通人来说，房价上涨是抽象的虚无的唯心的。只有对职业多军，才是具象的唯物的实实在在的。
鸡蛋的个体差异很小。房子不同，千头万绪，不同城市板块、不同物业类型，价格各不相同，让人晕头转向。
再加上，各方信息误导，一般人看不懂，看懂了也做不到。
官媒说失去奋斗再多房有何用。
地产大佬劝年轻人别买房。
商业领袖说未来房价如葱。
砖家说楼市是最大的泡沫……
他们都不买房。
普通人回过神来，发现行情已经结束。下一个行情来临，还是同样的剧情。
“房价上涨”其实是一种商品，比金子还要珍贵。
职业买手们泡在第一线，高频次买房，拿真金白银去砸，才买到了“房价上涨”的真相。
就这么简单的道理
只有拿钱去买鸡蛋，才能真正感受鸡蛋涨价了。只有花钱买房，才能真正发现：房价涨了，房价还会涨。
你，一次又一次错过。因为，你只是一个看客！
以上问答来自“星叔房谈”微信公众号，可以一对一解答+赠送2021全国买房最有价值的城市和板块。