相信很多朋友都知道法拍房，法拍房在价格上具有着绝对优势，此外，部分法拍房可享受“自由购”政策，为暂无购房资格的购房者开启了宝贵的绿灯。今天，我就为大家带来从业多年总结出的法拍房知识、“捡漏”攻略，希望能够帮助到想要试水法拍房的购房者们。
购买法拍房要做好哪些准备1.准备好保证金
和普通商品房不一样，参与法拍房购买之前，需要进行竞拍，而竞拍之时必须缴纳一笔不菲的保证金。这笔钱是起拍价总价的5％到20％，一套起拍价500万的房源，按照5%的押金来计算的话，至少需要交纳25万。竞拍前一定要考虑好，千万不要在竞拍成功后，反悔不要这套房子，因为这笔不菲的费用是不会退还的，因此这个部分购房者也需要提前准备。
2.尽调房子详情
想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情，因为关于标的物的房产需要做好尽调。一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，花时间去了解房子的产权问题，居住或者租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦，就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。
3.了解原房主是否搬出
大部分购买法拍房是为了居住的，但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用，十分关键。
4.提前准备好所需材料
买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供你相关的材料，这样你就可以快速办理完房屋过户手续了。
我们对法拍房来源的分类，主要根据房源产权人所牵扯案件的分类。这些案件都有一个共同点：牵涉到被执行人的财产类纠纷，法院需要执行拍卖涉案人名下房产解决纠纷。
可以将来源分为四大类：银行按揭违约产生、民间借贷违约产生、财产没收产生、无主房产。其中大部分的法拍房来源于前三类，无主房产占一小部分。既没有所有人或所有人不明确，权属长期无法确定的房产，由人民法院判决宣告为无主房产，也可进行拍卖，但实际生活中这类法拍房比较少。这里便不再举例。
1.银行按揭违约产生
当购房者贷款购房，却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升，市场整体处于下行阶段的背景下，这其中包括大量的房屋买卖纠纷，一些二手房市场上的“坏单”最终也会面临“法拍”的境地，形成的法拍房标的有大有小，银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证，这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。
2.民间借贷违约产生
债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人不能直接取得抵押房产，需向法院申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。一般来说，企业主或者公司债务导致的法拍房，由于民间借贷行为规范性和透明性较差，标的数额比较大，背后牵扯到的债方也相对复杂，因此后续产生纠纷的可能性较大。但也不会影响法拍房的交易，解封解压一样能解决。
3.财产没收产生
财产没收也称司法没收，比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如果财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱收归国库。提到刑事类案件，多数人都会觉得有命案或者有黄赌毒类的风险。但其实，并不是所有涉及刑事类案件的法拍房都是这样。法拍房市场中，涉及到的刑事类案件，主要是诈骗罪和贪污受贿罪。受贿罪中的，贪污罪、挪用公款、巨额财产来源不明罪、私分国有财产罪等也会涉及到司法拍卖。
优势分别有：（自由购、成熟配套、交通便利、可贷款、投资潜力大、可捡漏）
1.自由购
由于所在城市的户籍限制，致使很多人没有了购买住房的资格，但法拍房是一个很好的选择，因为不限购，所以成为很多人购买住房的新方式。
2.成熟配套
在生活配套上看，二手房、法拍房的社区配套更加成熟、齐全，入住后衣食住行都非常方便。成熟的教育、医疗和商业资源为二手房、法拍房无限赋能。但不得不承认，有些年代久远的二手房、法拍房的配套设施较为老旧，这类房源在火热的学区房板块更加常见。而新房的配套建设虽说在短期内没有二手房、法拍房齐全，但是其周边规划更加现代化、合理化，从长期看来，一旦配套设施发展成熟后，居住体验将是非常舒适的。
3.交通便利
大部分城市中，新房的位置相对远离市中心，配套交通还不够成熟。当然有少量新房是在市区老房拆迁的基础上重建，位置、交通得天独厚，但这类房源较少，价格也会贵许多。而二手房开发时间较久，位置更靠近市中心，交通也更加发达，法拍房则与二手房有同等的优势。
4.可贷款
法拍房支持贷款，最高可贷7成，大大减少了购房人的资金需求，可以让更多人购买住房。
5.投资潜力大
房产可用于自住，也可用于投资，从投资回报角度分析，新房位置较为偏远，如果购房者独具慧眼，选择的区域未来发展空间大，房价增值空间也会更大。而法拍房则可凭超低的价格入手，为购房者赢得足够的差价空间。
6.可捡漏（低于市场价成交）
一般说来，新房的价格比较稳定，不会因为市场行情、政策有过多的波动，同一楼盘的房价相差无几；而二手房房价的波动相对较大，买卖方市场更加灵活，装修情况、楼层、户型都会影响到房价。不同的城市、区域，新房和二手房的价格会有一定的差异，对于房价的高低，很难一概而论，但可以确定的是，法拍房的价格始终是最具优势的。一般法拍房的成交价格是市场价的70%-90%，有的甚至会更低，这为刚需族大大降低了购房门槛，提升了住房品质。
劣势分别有：（不能看房、有瑕疵、纠纷、不腾房）
1.不能看房
有的法拍房被执行人在外地，法院也没有钥匙这样的话，拍卖前就没法仔细查看房子的户型，朝向等。
2.有瑕疵
瑕疵问题也有很多，例如：有遗产、增值税、公司产权的房子税，又或者是凶宅等。
3.不腾房
因为种种原因，原房主赖着不走，竞拍者无法入住，过户自己负责，法院只负责拍卖。
俗话说：选择不对，努力白费，一旦选对，事半功倍。选择优质的法拍房是拍房过程中最为重要的一步。那么，要如何挑选法拍房呢？
1.筛选房源
首先，房屋产权要清晰，这将影响到后续的过户、再次交易等问题。房产各类证件是否齐全、是否存在多重抵押等情况；其次，房屋拍卖的原因、交易记录、以及原业主的个人情况也要做到尽可能详细地了解；当然，房屋实际情况更要眼见为实，拍到房产后对房屋现状不满的案例比比皆是，“捡漏”的幸福感自然也大打折扣。
2.精准预算
拍房前做出精准预算至关重要，这将影响到竞拍环节的出价策略和成功几率。一般情况下，法拍房除了房屋成交价，还包含各项欠款等费用。通常，大部分法拍房只需要缴纳少量契税即可，但由于房屋属性的关系，有些法拍房的税费则相对高昂；此外，物业、取暖、装修等欠费，也需要做到精准预算中，有些房屋，尤其是“豪宅”，各项欠款汇总起来也是一笔不小的费用。
3.竞价有方
首先，在综合房屋实际情况后，做出心中的理想预算，即希望以什么样的价格拍到该房产。其次，竞拍毕竟属于价格上的博弈，会有不同竞拍者入局，不定性因素非常多，购房需要提前思考可以承受的价格范围是多少，明确定位才可全力以赴。当然，出价时间、频率也会对竞价结果有着决定性的影响。
4.贷款时效
虽说法拍房的购买可以通过按揭贷款的形式，但和新房、二手房不同的是，大部分法拍房要在竞拍成功后的7-14天缴纳全部尾款，时间非常的紧俏。这个时候需要购房者对贷款资质十分了解，并对贷款的银行、手续流程足够熟悉。一旦发生尾款不能及时支付的情况，在竞拍前缴纳的保证金将不予退还。辛辛苦苦筛选房源、煞费苦心去竞价，最终因为贷款未遂而功亏一篑就太过于可惜了。
5.腾房入住
办理了繁琐的过户手续后，并不能代表已经捡到法拍房的“漏儿”了，虽说房产已经合法归属于购房者名下，但是能否顺利入住又是一大关卡。有些情况，房屋存在长期租约，俗话说，买卖不破租赁，想要入住就有一定的难度了。同时，房内有案内、案外人占用，拍卖后期复占的情况更是屡见不鲜。有些法院会在公告中明确告知腾退困难，不负责交付，还有些法院也不清楚房屋的占用情况。这个时候就需要购房者独当一面了，如何与占用人沟通、如何通过法律手段维护自己的权益等，在付出时间和精力的基础上，还是非常考验情智双商的。
如果想要顺利拍到心仪的房产，省去不必要的麻烦，小编建议您选择专业的法拍房机构，帮助自己。不要盲目，多了解、咨询法拍房相关知识后，再进行下一步。我会在线上持续为大家科普实用的法拍房知识，从零开始教你买法拍房，手把手帮你选好房！