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昆明二手房交易 流程及费用
二手房交易 流程及费用
（一）二手房交易 流程
第一步：预备 买房
1、做好资金筹划
肯定 好可以存款的最高额度昆明二手房，弄清楚 贸易 贷款和公积金贷款的差别 。假如是买二手房的话，除昆明二手房了房款外，还要思考 税费、物业治理 费、中介费、装修费用等。别的 ，还要盘点 家庭可用资金，包含 存款、理财资金等，看首付够不敷 。
2、初步规定 买房区域
假如手上的首付款较少，那可以或许 就要往郊区多找找，假如更在意住房到义务 地点 的距离 ，那公交线30分钟以内的，通俗 都能知足 需求。
假如家里有白叟 ，就要思考 住房到病院 的距离 ，假如有 小孩，那就要多研究 四周 黉舍 等成就 。
3、看买房天资
现金不少地区 都在限购，因而买房之前必定 不克不及 忘了查对 一下本人可否 有购房天资 ，以免白费 力量 。
第二步：看房选房
1、找房
找房源根本分 两种：
一种是经由 中介门店找房，选择昆明二手房你意向区域的门店，通知他们你的购房预算，让经纪 人帮你查价格 ，看户型，现场实地查询拜访 等。
另一种是在网上选房，选房时留心 检查 房源图片有无马脚 、价格 可否 有较大的偏向 ，不要轻信网上报价，买之前找附近 中介公司询价。
2、看房
实地查询拜访 房屋 的状况 ，次要包含 楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等状况 ，也包含 房屋 周边和小区的状况 ，比方 地位 、生活 配套、小区绿化、周边交通、物业治理 等。
第三步：签商定 房
签约前必须 核实房屋 产权，房子一旦被查封或典质 都无法停止 生意 。看看产权人身份证与房产证可否 不合 ，假如不不合 ，看对方可否 供给 公证委托书与产权人的身份证原件。
此外，记得把一切重要 事项都写进合同，包含 定金数、首付、尾款的金额、付款方法 、首付的领取工夫 和前提 、过户的工夫 和前提 、户口迁徙 工夫 、房屋 内的设备 的处理 方法 等。
第四步：领取房款
假如是全款买房，这个环节则比较 复杂 。存款的话，又分贸易 存款、公积金存款和组合贷，通俗 来说贸易 存款最快，组合存款最慢。
假如是存款，需求弄清楚 存款的前提 ，看对方集团 征信有没有污点、支出证实 够不敷 以及房屋 年纪 有没有太老等。
第五步：缴税过户
缴税之前有须要 懂得 一下不合 的房屋 性质的缴税项目，二手商品房需求交纳契税、增值税、个税，二手商住房需求交纳契税、增值税、集团 所得税、印花税和地盘 增值税等。
房屋 缴税后就可以筹划 过户，跟缴税一样，各地筹划 规矩 不一 ，有的需求预定，有的不需求，筹划 之前先征询一下。
第六步：物业交割
物业交割包含 水、电、燃气考验 及费用结清昆明二手房；供暖协定 变卦及供暖费结清；物业协定 变卦及物业费结清；有线电视过户及有线电视费、德律风 费结清；户口迁出；屋内设备 交割等。
（二）二手房交易 费用
1、契税（买方付出 ）
根据 国度 规定 ，房屋 生意 要向国度 缴纳契税，无论是商品房照样 存量房的生意 都要缴纳的。室庐 类房屋 标准 按房款总价的1％－3％交纳契税，具体的比例需根据 国度 相干 政策，购房者的购房时光 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等身分 来肯定 ；非室庐 类房屋 按计税参考价的3％交纳。
自2010年10月1日起履行 的契税优惠政策的通知规定 ，对小我 购买 通俗 住房，且该住房属于家庭（成员范围 包含 购房人、妃耦 以及未成年后代 ，下同）独一 住房的，减半征收契税。对小我 购买 90平方米及以下通俗 住房，且该住房属于家庭独一 住房的，减按1％税率征收契税。一次购房90平米以下按1％税率征收，90－140平米1．5％，140平米以上3％；二次购房都是3％，不分面积。
2、营业税（买方付出 ）
此项营业税由城市保护 扶植 税、教导 费附加、处所 教导 附加和发卖 营业税构成 ，征收税率为5．6％。小我 购买 跨越 2年（含2年）的通俗 室庐 对外发卖 的，免征营业税，具体如下：
房产证未满2年的，并且 面积在140㎡以上的须要 缴纳总房价的5．6％；
房产证未满2年的，并且 面积在140㎡以下的须要 缴纳差额的5．6％；
房产证满2年的，并且 面积在140㎡以上的须要 缴纳房产交易 盈利部分 的5．6％；
房产证满2年的，并且 面积在140㎡以下的免交。
3、个税（买方付出 ）
核定 征收方法 ：应纳小我 所得税＝计税价格 ×1％（或1．5％、3％），昆明二手房我市小我 住房让渡 小我 所得税核定 征收率标准 为：通俗 住房1％，非通俗 住房或非室庐 类房产为1．5％，拍卖房产为3％。对于小我 让渡 自用2年以上、并且 是家庭独一 室庐 ，免征小我 所得税。
4、印花税（生意 两边 各0．05％）
印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权力 、许可 证照和经财务 部肯定 征税的其他凭证所收的一类税费。
昆明二手房交易 税费
【司法 分析 】
在二手房交易 税费包含 ：1、契税付出 方：买方。征收标准 ：(1)首套房且面积90平米以下，成交价乘以1%;(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价乘以1.5%;(3)其他：成交价乘以3%。2、小我 所得税付出 方：卖方。征收标准 ：应纳小我 所得税等于计税价格 乘以1%(或1.5%、3%);(通俗 住房1%，非通俗 住房或非室庐 类房产为1.5%，拍卖房产为3%。)对于小我 让渡 自用2年以上、并且 是家庭室庐 ，免征小我 所得税。3、营业税：小我 出售购买 2年以上(含2年)的通俗 住房的，免征营业税。此项营业税由城市保护 扶植 税、处所 附加和发卖 营业税构成 ，征收税率为5.6%。4、印花税：生意 两边 各0.05%。5、地盘 增值税：应纳地盘 增值税额=计税价格 乘以核定 征收率。一般城市地盘 增值税核定 征收标准 ：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非室庐 类房产为5%。
【司法 根据 】
《中华人平易近 共和国契税法》 第二条 本法所称转移地盘 、房屋 权属，是指下列行动 ： （一）地盘 应用 权出让； （二）地盘 应用 权让渡 ，包含 出售、赠与、交换 ； （三）房屋 生意 、赠与、交换 。 前款第二项地盘 应用 权让渡 ，不包含 地盘 承包经营权和地盘 经营权的转移。 以作价投资（入股）、了偿 债务、划转、嘉奖 等方法 转移地盘 、房屋 权属的，应当 按照 本律例 定征收契税。
昆明买二手房，求建议
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昆明二手房你好！在昆明买二手房时应留意 以下这些方面：
1、选择佳誉 度高的中介：
购房是件很繁琐的事昆明二手房，须要 不少专业常识 ，一般来说，大多半 人平生 只购一次房，临到购房时才想研究 房产，以期成为内行 ，这是不大实际 的，如今 不少人都偏向 于请专业房产中介替本身 打理购房事宜。
2、有若干 钱买多大房：
买房之前先要搞清楚 ，购房款是本身 的蓄积 ，照样 向别人借来的，或者是向银行借的贷款。有若干 钱办若干 事，知道了本身 的资金实力，就可以知道本身 可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些昆明二手房；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以分身 。
3、推敲 交通是否便利 ：
在买房时，交通是异常 有须要 推敲 的，交通便利 可以或许 给工作和生活 带来便利 ，而这一点往往为购房者所忽视 。
4、评估房价是否合理：
最好可以或许 本身 采集一下周边已成交房屋 的价格 ，经由过程 反复 比较 ，断定 所要购买 的房屋 价格 是否合理，不克不及 过分 依附 某家中介公司。有的中介公司想控制 房源信息或者想多收中介费而把价格 估得很高，假如 对目标 房屋 的价格 没有底，吃进就吃亏了。可以委托信得过的比较 专业的中介公司或者评估公司进行猜测 评估。
5、产权关系弄明白 ：
留意 产权证上的产权人与卖房人是否同一 人，不然 过户时会产生 艰苦 ，留意 产权证的各项明细，确认产权的完全 性，有没有典质 、共有人等。假如 产权证上的产权人与卖房人不是同一 人，就须要 对方出示具有司法 效力 的委托书（委托公证书或由律师签字鉴证的委托书）。
6、弄清二手房的汗青 ：
要问清楚 房子是哪一年盖的，还有多长时光 的地盘 应用 刻日 ；是否欠物业费以及水、电、煤气费用。房屋 内是否有一些忌讳 的工作 产生 ，有些房子的开价大大低于市场平均程度 ，买房者就要留意 房屋 内是否产生 了忌讳 之事。
7、确认房屋 面积：
房屋 面积包含 建筑面积和应用 面积。产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差。最保险的办法 是测量一下房屋 内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率，就可以获得比较 真实的房屋 面积了。部分 房改房因为各种 汗青 原因，造成它的产权挂号 面积和实际 面积有很大的进出 ，建议买房改房的时刻 要问清楚 ，还要推敲 是自住照样 投资。假如 作为投资就要推敲 是否有须要 请房产治理 部分 从新 测量房屋 面积。
8、不雅 察房屋 内部构造 ：
房型是否中意可以影响入住后的生活 质量。如一些房子有多个房间但通风不足；电器线路是否太多或者走线是否合理，攸关栖身 安然 ；天花板墙角是否有渗水的陈迹 ；墙壁是否有裂缝 或者脱皮等明显 的问题。姑苏 有一些墙板房是上世纪80年代 建造的，这种房屋 顶楼轻易 漏水，隔热也比较 差，因为 姑苏 夕照时光 比较 长，靠西面的墙板房比较 热。
9、装修情况 看细心 ：
装修关系到日后栖身 的便利 性和舒适性。很多 人在买房时往往忽视 管线构造 等隐蔽 在墙壁内的部分 ，今后 一旦产生 问题，维修成了大问题。还有一些房子看看装修不错，房间经修改 后也合理，但倒是 凿开了承重墙后改建的，存在严重的安然 隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料 ，是否会对健康产生 伤害 。
10、物业治理 问清楚 ：
水电煤是否一户一表，交纳的费用是若干 ，保安时光 若干 ；绿化是否有人保护 ；物业治理 是由哪家公司负责，能为业主供给 一些什么办事 ；小区的犯法 率、掉 窃率高不高。买下今后 再问这些问题就晚了。
欲望 以上这些在购买 二手房时应留意 的问题的建议对你在购买 二手房时有所赞助 ，望采取 ，感谢 ！
昆明买二手房要交若干 契税，小我 所得税，营业
二手房过户所要缴纳的费用：
交易 税费共涵盖8个税种，重要 有契税、营业税、印花税、城建税、小我 所得税、地盘 增值税、教导 费附加、处所 教导 费附加等。各税种的征收比率依地区 有所差别 ，但差别 不大。
1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
通俗 室庐 征收比率为成交价的1.5%，非通俗 室庐 为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的通俗 室庐 （首套1%、二套3%）；90至140平通俗 室庐 （首套1.5%、二套3%）；别墅等非通俗 室庐 （成交价的4%）。
2、营业税：税率为5.5%。
根据 2010年房产新政，让渡 出售购买 时光 不足5年的非通俗 室庐 按照 全额征收营业税，让渡 出售购买 时光 跨越 5年的非通俗 室庐 或者让渡 出售购买 时光 不足5年的通俗 室庐 按照 两次交易 差价征收营业税，让渡 出售购买 时光 跨越 5年的通俗 室庐 免征营业税。
3、印花税
第一种是比例税率，实用 于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时实用 于房屋 租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
第二种是定额税率，实用 于房地产权力 证书，包含 房屋 产权证和地盘 应用 证，税率为每件5元。
4、小我 所得税：税率为交易 总额1%或两次交易 差的20%，由卖方承担。
征收据 件以家庭为单位 出售非独一 住房需缴纳小我 房让渡 所得税。在这里有两个前提 ①家庭独一 室庐 ②购买 时光 跨越 5年。假如 两个前提 同时知足 可以免交小我 所得税；任何一个前提 不知足 都必须 缴纳小我 所得税。
注：假如 是家庭独一 室庐 然则 购买 时光 不足5年则须要 以纳税包管 金情势 先缴纳，若在一年以内可以或许 从新 购买 房产并取得产权则可以全部 或部分 退还纳税包管 金，具体退还额度按照 两套房产交易 价格 较低的退还。
5、城建税、教导 费附加和处所 教导 费附加等
此类税种的征收以营业税税额为计税根据 ，按实际 缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别 缴纳城建税、教导 费附加和处所 教导 费附加。
留意 ：资金监管对二手房卖家和买家都有好处 ，它由自力 的第三方（资金监管机构/银行）出面 ，保障两边 好处 ，避免二手房生意 胶葛 ，从而起到降低 二手房交易 风险的感化 。
昆明二手房交易 有哪些税,
二手房过户交易 税费包含 小我 所得税、契税、印花税、营业税、地盘 增值税、城建税、教导 附加税和处所 附加税等。
一、小我 所得税计算 办法 :
纳税人：卖方
通俗 室庐 2年之内小我 所得税计算 办法 ：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教导 费附加税+印花税）}×20%；
2年以上（含）5年以下的通俗 室庐 小我 所得税计算 办法 ：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。
出售公房小我 所得税计算 办法 ：5年内， (售房收入-经济房价款-地盘 出让金-合理费用)×20%，个中 经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，地盘 出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。
注：对纳税人未能供给 完全 、精确 的有关凭证，不克不及 精确 计算 应纳税额的，应采取 核定 征收，购房小我 所得税税率暂定为计税价格 的1％。
二、契税计算 办法 :
纳税人：买方
通俗 室庐 契税计算 办法 ：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非通俗 室庐 契税计算 办法 ：3%，别墅契税计算 办法 ：4%；
注：初次 购买 和通俗 室庐 同时具备才可以享受优惠
三、印花税计算 办法 :
纳税人：生意 两边
二手房交易 印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国度 暂免征收室庐 印花税
四、营业税计算 办法 :
纳税人：卖方
通俗 室庐 营业税计算 办法 ：不足5年——房屋 总价的5.5%，跨越 5年（含5年）——免征营业税；
非通俗 室庐 营业税计算 办法 ：不足5年——房屋 总价的5.5%，跨越 5年（含5年）——房屋 总价与该房屋 当时 买入价格 差额的5.5%；
别墅营业税计算 办法 ：不足5年——房屋 总价的5.5%，跨越 5年（含5年）——房屋 总价与该房屋 当时 买入价格 差额的5.5%；
注：购买 时光 是否满5年起首 看产权证，其次看契税发票，再次看单子 。这三种证件按照 时光 最早的计算 ，一般地说单子 早于契税发票，契税发票早于产权证。
五、地盘 增值税计算 办法 :
纳税人：卖方
二手房交易 地盘 增值税税率：1%
小我 因工作调动或改良 栖身 前提 让渡 原自用住房，栖身 满 5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定 计征；
注：对小我 拥有的通俗 室庐 ，在让渡 时免征地盘 增值税
六、城建税、教导 附加税和处所 附加税计算 办法
纳税人：卖方
二手房交易 城建税：营业税的7%；二手房交易 教导 费附加税：营业税的3%。二手房交易 处所 附加税：依遍地 所 而定
留意 事项：
1、弄清权属再出手。
买房前，必定 要弄清楚 房屋 的权属，毕竟 是部分 产权、共有产权、照样 无产权。若房屋 产权不清或存在产权胶葛 ，房子再好也不宜购入。
2、分清房屋 产权不吃亏。
只有应用 权的房屋 在交易 过程 中存在多种限制。购房时要留意 产权证上表现 的是完全 产权照样 只有应用 权。
3、弄清房屋 年限很重要 。
有的房主急于将房子出手，可能会有意 隐瞒房屋 建成时光 ，看房时应留心 房产证测绘页上的数据，从而懂得 房屋 大致年限。
4、弄清建筑面积和应用 面积。
分清房屋 的建筑面积和应用 面积是否与房屋 产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买 的房屋 面积缩水。
5、具体 懂得 物业情况 。
具体 懂得 物业治理 、保安设备 、小区情况 、水电供给 等情况 。这些身分 可能直接关系到日后的栖身 品德 。
6、周全 考察 房屋 四周 情况 。
买房前在小区周边具体 不雅 察，重点懂得 噪音、有害气味 、水污染、垃圾、小区卫生干净 等情况 。
参考材料 ：
昆明二手房交易 契税怎么算
契税：基准税率3%昆明二手房，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是初次 购买 面积不足90平的通俗 室庐 缴纳交易 总额的1%昆明二手房；
若买方初次 购买 面积跨越 90平(包含 90平)的通俗 室庐 则缴纳交易 总额的1.5%；
若买方购买 的房产长短 通俗 室庐 或者长短 室庐 则缴纳交易 总额的3%。
二手房生意 交易 的流程如下：
1、生意 两边 先签订 《房屋 生意 合同》；
2、卖方处理 好房屋 未能知足 交易 过户前提 的相干 事宜；
3、买方假如 是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复 ； 买方假如 是一次性付款的，此步调 就不须要 了；
4、两边 按本地 房管局的请求 带备房产证、身份证等原件，前去 房产交易 所解决 交易 申请。假如 本地 请求 递件前有部分 税费或费用是先缴交的，备好款项 。
5、成功 递件并取得房产交易 所收件回执后，买方付按商定 首期房款给卖方。
6、问税、完税、过户手续搞妥 后，买方付出 房款余款，卖方当日将房屋 交付给买方。
7、卖方协助买方完成其他相干 事宜的过户手续，比如 物业治理 处、供电部分 等等。