来源:中国证券报
“如果确认承租，审查企业资质后，还可以在已降价的基础上再降3-5角/平方米/天，今年这样的降幅在以前是没有的。”北京丰台区某写字楼工作人员对中国证券报记者表示。
机构日前发布的数据显示，今年北京写字楼市场空置率继续走高至19.4%，创近10年新高；租金水平同比降幅达8.4%，也创近10年新高；去化周期从2017年开始增加，目前是56.8个月，为近10年来最高点。
在走访过程中，上述工作人员称，“该项目目前的租金水平是2018年以来最低的，已低于投资回报率了。”同时，为尽快实现销售，各开发商采取了如打散销售、打包销售、降价促销等差异化的营销策略去化，但去化率整体不高。
租金低于投资回报率
“项目的可使用办公面积是60万平方米左右，现在大概空置有10万平方米左右。大多是部分楼层空置，有一栋大面积办公区是整栋空置。有些区域空置是因为入驻企业搬走了，有些是因为企业换成了小面积的了。”上述工作人员表示，目前空置比较久的办公区有一年多了。
朝阳区某写字楼工作人员表示，“今年空置的办公区比较多，但出租的也多。整体上空置的多是大面积，小面积的一腾出来就出租掉了。”该写字楼另一位工作人员说，“今年4、5月的时候，这个项目大概有十几家公司换租成了小面积的办公区。”
高力国际日前发布的数据显示，受疫情影响，今年北京写字楼市场的空置率继续走高至19.4%，创近10年新高。
“北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期维持在两倍以内，供需不平衡的问题从2019年开始凸显，今年受疫情影响，新增供需比上涨至近5倍。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。
租金同比降幅也在创新高。高力国际发布的数据显示，今年北京写字楼市场租金水平从2019年底的383元/月/平方米降低到351元/月/平方米，降幅达8.4%，创近10年新高。
贝壳研究院监测数据显示，2020年末北京代表性甲级写字楼平均净有效租金比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。
在中国证券报记者走访中，上述丰台区写字楼工作人员表示，“这个项目原来的租金是6元-6.5元/平方米/天，现在基本跌到5.5元/平方米/天左右，有些楼层的租金最低可以到4.5元/平方米/天。现在的租金已经低于投资回报率了，但降价出租起码能赚点。”
高力国际报告称，三季度调研时就出现了租户从甲级写字楼向乙级写字楼搬迁的情况。
新盘去化整体不高
在写字楼租赁市场遇冷的同时，新盘同样面临滞销。
中国证券报记者走访发现，目前不少写字楼新盘存在明显滞销现象，这在非核心商业区表现得尤为明显。为尽快实现销售，开发商采取了如打散销售、打包销售、降价促销等差异化销售策略去化，但在售的写字楼去化率整体不高。
以丰台区某写字楼新楼盘为例，该楼盘2019年年中就拿到了预售证，至今仍在大力宣传招商。楼盘销售人员介绍，楼盘采取的是整体销售策略，一栋楼只能对应一个目标客户。按照单栋面积不等，该项目单栋写字楼报价在上亿元到十几亿元不等。
“销售单价在6万元/平方米，开发商要求整体打包销售，目前很多有意向客户看盘，但都还没有正式签单。”驻场销售人员对中国证券报记者表示，“之所以打包销售，一方面是防止楼盘被前期销售出去的业主挑花，剩下非优质户型不好卖；另一方面，楼盘打包销售，可以控制客户质量。楼盘本身不是传统意义上的核心商业区，但其在区域的定位较高，希望用打包销售的方式，引进一些优质国企或者上市公司资源。如果打散销售，客户质量不好控制，影响客户整体质量。”
就“打包”销售去化率低的应对办法，中国证券报记者从开发商处了解到，现有销售团队需要加大营销力度，对潜在目标客户持续跟进。公司内部会对销售团队设定销售时间，如果长时间无法实现销售，内部会更换销售团队。如果更长的时间无法销售，项目可能会面临转回传统“打散式”销售的局面。
中国证券报记者观察到，即便是“打散式”销售的写字楼，销售去化率整体也不高。
以亦庄开发区某写字楼楼盘为例，该楼盘以500平方米为最小分割单元，虽然每层都有销售，但没有一栋楼盘实现清盘。
“很多大企业在选择写字楼楼盘时，会优先选择核心商圈的写字楼，除非旗下子公司有在非核心区扩大办公楼面积的需要，才会在较偏远的地方进行写字楼购置。今年受疫情影响，多数企业现金流和盈利能力有所下降，而在售写字楼价格并未明显下降，所以企业购置写字楼的意愿不强，导致写字楼去化整体不高。”多位房产观察人士对中国证券报记者表示。
租售两端或继续承压
高力国际指出，2018年-2020年，北京甲级写字楼市场平均每年有100万平方米左右的新增供应，预计2021年市场仍有110万平方米左右的新建甲级写字楼入市。大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。
“预计北京市场写字楼明年的空置率仍将继续走高，租金水平或将进一步下探。但考虑到2022年写字楼市场新增供应量会有所减少，出租方和承租方的预期心态都会有所调整，预计2021年底写字楼租赁市场将出现转机。”高力国际研究部董事陆明告诉中国证券报记者。
在销售端，贝壳研究院数据显示，今年北京写字楼散售成交量为97万平方米左右，同比增长6.4%。但从历史趋势看，近年来北京写字楼市场的销售量在持续下降。今年新增散售供应量为144万平方米左右，比去年增长31.5%。去化周期从2017年开始增加，目前是56.8个月，为近10年来最高点。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在市场持续的新增供应下，写字楼方面除相应下调租金外，还可以加强与目标租户的有效对接。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。
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