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如何加强物业装修管理，如何加强物业装修管理知识
物业管理是一个综合性较强的服务性行业,其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房,物业交付使用后,会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷最多的时期,因此,重视和加强对装修过程的管理,并达到有效管理的目标,就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础,也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。
一、制订规定,宣传引导
目前,我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据,除了物业管理的相关法规外,还包括《住宅室内装饰装修管理办法》、《环境污染防治法》、《消防法》,上海市的《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》和《上海市住宅装饰装修验收标准》等等。
物业管理企业要依据政府的法规,结合不同物业小区的实际情况,制订适合于本物业小区的装修管理规定,这样形成的装修管理规定,应该成为物业小区装修管理的作业规程,对装修活动的相关各方都具有约束力。
装修管理规定制定以后,要利用多种途径和方式广而告之,大力宣传,把引导、教育和培训的工作做在前头。比如,将装修管理规定放到开发商的售楼处,或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置,让业主/准业主们事先了解有关规范和要求,销售人员也对购房人进行宣传解释,可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做的小区,经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款,有业主/准业主在就有关问题进行咨询,随后,他们会在确定装修方案时加以考虑。
二、重点管理三个主体
装修管理所涉及到的三个主体对象是――业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。
业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面,把业主的问题解决了,装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修,他们既很少了解装饰装修的有关法律法规,又不很在乎局部单元对整体建筑的影响,习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此,加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑,是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权,自治管理的决策错误,轻则导致物业使用功能效率低下,造成物业贬值,重则会使物业不能正常使用,甚至楼塌人亡。
物业管理企业是装修管理的责任人和执行者,因此,物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小,都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理,应落实在以下几个方面:
1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定,并开展广泛的宣传引导工作;
2、对物业管理员工进行培训,使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容,并能对相关问题给予解答;
3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求,以及制止和纠正违规装修行为的处理方案;
4、在装修搬迁高峰期间,增加必要的人力和财力的投入;
5、加强对装修施工单元的巡视检查,随时记录有关事项,及时处理各类违章违规行为和现象,必要时向有关主管部门报告,直至诉诸法律;
6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施,随时清除各类黑色广告;
7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。
装修施工单位是装修管理的主要对象,对施工单位的管理要严肃、严格,特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时,要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书,谨慎审核装修施工图纸,严格控制施工人员出入证的发放,并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定,特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位,并根据上海市房屋土地资源管理局的规定,与施工单位签订《住宅装修管理协议》。物业管理企业给施工单位签发的“住宅装修开工书”应张贴在装修单元的进户门上,以此作为标识,一方面是向邻里之间进行告知,另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。
在市场经济环境下,作为一种管理手段,向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的,应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚,也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担,这部分支出增加了,必然减少其他方面的支出,结果就是某些方面服务标准的降低,最终还是业主利益受到损害。
三、对物业管理企业的要求
物业管理企业加强装修管理要“敢于管理,善于管理”,也要有“信心、耐心、决心、恒心”。
敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神,面对违章违规行为要敢于碰硬,只要是依法办事,只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益,就要勇于作为,一抓到底,绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任,也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事,这样只会使违章行为和现象蔓延,最终导致积重难返,一发不可收拾。
善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。为什么有的小区违章搭建到处都是,新建成的小区不满一年已经满目创痍,乱不能睹;而有的小区居住多年依旧秩序井然,建筑风格原汁原味保护得很好。由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作,有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务(有组织的搬运,对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低),都收到了很好的效果,是值得学习和借鉴的好方法。
信心――物业管理企业对装修管理首先要树立信心,而且这种信心要自上而下,在全体员工中进行灌输和培养,当有业主提出不合理或过分的要求时,在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的,该业主的信心一定受挫,一般不会再坚持己见。
耐心――对业主的宣传引导,以及对违规违约装修的劝说和制止,都要有耐心,要晓之以理、动之以情。对一些坚持错误行为的业主,我们也要有“打说理工作持久战”的心理准备,只要我们能坚持,通常也能够达到我们的目的。
决心――对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则,要有不达目的绝不罢休的决心。对个别违规违约性质严重,对小区环境整体影响较大,当事人又蛮横不讲理的,在不违法的前提下,物业管理企业不妨“越位”一次,做过头一点,只要效果好、对整体有利就可以。
恒心――物业管理是长期的管理工作,违规违约行为在装修期过后还会时有发生,物业管理企业应持之以恒,坚持按照装修管理规定的要求做下去,什么时候发生的问题什么时候处理解决,绝不能虎头蛇尾,以至前功尽弃,“晚节不保”。
四、对政府部门的建议
1、按照实事求是的原则,物价管理部门在核定物业管理费标准时,应该充分考虑装修管理的因素,允许增加这一时期的收费标准。比如,可以设想直接向施工人员按人头征收管理费,如每人每天1~2元人民币。此举理由有二:一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本;二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。
2、调整法律法规的有关规定,给物业管理企业增加管理责任和权限,这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解,要多考虑他们的主观用意、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。
3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力,这些部门应该加大管理力度和作为能力,同时,应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法,从根本上解决装修管理的难点问题。
物业装修管理注意事项都有哪些
注意下面几点
1、不得改变和损坏房屋的结构、外观和共用设施装修物业工程知识，不得改变房屋及配套设施的使用功能。
2、允许对住宅楼地面、内墙面、屋顶进行表面装修，不得敲凿原地面，损坏防水层。
3、严禁使用花岗岩、大理石等荷载大的材料。装修后总厚度不得超过20毫米(木地板等轻质材料除外)。
4、一楼不得改动原防盗网大小，必须安装到原位置处。二楼以上(包括二楼)外面不允许安装防盗网，如需安装，可安装在阳台窗户的内侧。
5、不允许对楼顶平台、防护栏做任何改动，不得在楼道堆放任何装饰材料。
6、不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止抽油烟机排烟污染墙面。
7、外墙面窗户、阳台及玻璃不得做任何改动，以后如有损坏需要更换时，必须保持原样式和颜色，更换窗户时请先与施工单位说明物业要求再订做。
8、严禁改动房屋的梁、柱、板、承重墙，严禁破坏承重结构。
9、不得改动上下水主管道、增设供暖等设施、改变供暖用途等。
10、不得在外墙立面安装遮阳篷和贴、挂、装其装修物业工程知识他任何影响楼体外面的物品。
11、严禁改动天燃气管道，安装燃气热水器须应燃气公司同意并盖章。
12、不得在房顶安装太阳能热水器、卫生天线，室内安装热水器应确保安全。
13、安装空调需提前到物业办理手续，在物业人员的指导下进行安装，空调主机安装在指定位置，空调支架应选用浅颜色，空调软管从预留孔穿过，空调排水不得污染外墙面。
物业装饰装修管理服务包括哪些内容
1、装修办理流程：业主接房——设计房屋装修方案——到物业服务中心办理装修手续——缴纳装修保证金、垃圾清运费、楼道维护费等费用——向物业提交装修设计方案——物业审核同意后——动工施工——施工前的打压试验和防水试验——合格后开始装修——装修结束——物业进行验收——验收合格——三个月后退换装修押金。
2、业主装修需要办理的手续：
2.1填写《装修申请表》、《动火申请表》、《装修承诺书》；
2.2签订《装饰装修管理协议》、《装修承诺书》；
2.3办理：装修许可证、装修员工出入证、装修消防申请；
3、业主装修时需要缴纳的相关费用：
3.1装修押金2000元；
3.2垃圾清运费；
3.3拆墙费；
3.4商业装修需缴纳消防该管、放水费用；
3.5出入证工本费；
3.6出入证押金；
4、物业对装修的管控
4.1装修巡查：客户服务部：注重业主装修是否违规，是否有业主投诉噪音，是否存在垃圾未及时清运等；巡查时建立巡检台帐；工程维修部：进入业主装修现场，查看是否有违规搭建和侵占公共场地和空间现象；及时提醒业主在装修前进行打压试验和二次防水；安全管理部：巡查是否有装修员工违反小区管理规定现象，掌控监控录像作为证据，建立巡查档案备查；
4.2装修整改：发现业主违规拆除承重墙、主体结构、楼板开凿等现象，及时发送整改通知书；如业主拒不执行，可举报至当地城管部门。
4.3装修验收：验收时注重查看业主是否拆除承重结构、是否有违规搭建行为、是否有其他业主投诉的现场产生。
4.4退换押金：按照装修合同的约定，退换业主装修押金。如业主违反相关规定，与业主协商如何处理拿出方案。
5、装修服务工作
5.1提供灭火器。一般物业中心可以配备小型灭火器，防止业主和装修员工在装修过程中产生用或行为导致的火灾或者潜在隐患。租金一般行业收取1元每天的服务费。
5.2为业主拆墙。按照住建部110号文件的规定，如果业主拆除的不是承重墙，物业可以提供劳务输出，为业主拆墙，拆墙的费用和建筑垃圾清理的费用可以双方协商确定。
5.3五金售卖。为业主提供水龙头、龙骨、开关、油漆、其他装修工具的销售服务。
5.5除甲醛。业主装修完成之后，可以联系除甲醛公司为业主免费检测，双方协商检测后需要治理的相关费用标准。
5.6盆栽绿植。业主装修完毕之后，需要对房间进行布置，盆栽和绿植作为点缀房屋的重要材料，物业公司可以提供服务，或者引进销售商进行销售。
物业装修管理重点关注的内容是什么
首先由需要装修的业主向物业提出装修申请，业主和装修公司负责人到物业办公室填写装修申请表，交付装修保证金，同时提交装修公司的资质证明，和施工图与效果图。如物业对装修有特别要求要用书面的形式告知业主，并双方签字。之后由物业工程人员带领业主和装修公司负责人到房屋现场进行验房，如有问题应以书面形式提交到物业。第三，在装修期间，物业应每天派装修管理员到装修现场进行检查（工人施工证，有无改动承重结构，消防器材是否配备到位等），填写装修进度表与装修巡检表。第四，装修结束时由业主告知物业客服，物业再次对装修后的房屋进行验房，如有问题应以书面形式告知业主，没有问题业主可以申请物业退还装修保证金。希望帮的上你。
装修前要去物业办理什么手续 装修的注意事项
装修需要到物业办理开工手续装修物业工程知识，这时有这么几种费用需要缴纳装修物业工程知识，第一是补交未入住前的物业费。第二是缴纳装修押金～这时针对装修不得乱拆乱建和定时有噪音装修收取的费用。第三是垃圾清运费～因为装修会产生大量垃圾，需要做的外运，这些都是需要费用的。第四就是办理干活工人的小区出入证。物业会针对开工给你一份装修指南之类，这样就可以
作为物业服务企业在装修阶段都有哪些工作？
物业服务企业在装修管理阶段应履行以下职责：
（1）履行装修审批手续
业主作为物业专有部分的所有人装修物业工程知识，当然有装饰装修房屋的权利装修物业工程知识，那为什么还要向物业服务企业办理装修审批手续呢装修物业工程知识？这是因为业主的专有部分与其他业主的专有部分及共有部分紧密结合或相邻，业主在专有部分进行装修时，会发出噪声、产生装修垃圾，还有可能会造成管道堵塞、渗漏水、物品毁坏等侵害其他业主的合法权益。
为装修物业工程知识了避免因装修引起的一些不必要的纠纷，保持物业的整体质量，维护所有业主的合法权益，所以在《物业管理条例》第53条中规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
”因此，业主在进行房屋装修前，应向物业服务企业提出装修申请，办理装修手续。
（2）告知业主装修注意事项
物业服务企业接到业主装修申请，要及时核实业主装饰装修的具体情况。 按照《物业管理条例》第53条规定：“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。
这是因为业主一般不装修物业工程知识了解装饰装修中的注意事项，而物业服务企业对此则颇为熟悉。所以告知业主装修注意事项，已是物业服务企业的义务之一。
（3）告知业主装修中的禁止行为
物业服务企业，要特别向业主强调装修中的禁止行为，根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定了室内装饰装修禁止下列行为：
1。
未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4。
损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
5。其他影响建筑结构和使用安全的行为；
6。 搭建建筑物、构筑物；
7。改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
8。拆改供暖管道和设施；
9。
拆改燃气管道和设施。
第6项、第7项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第⑧项行为，应当经供暖管理单位批准；第9项行为应当经燃气管理单位批准。
（4）与物业服务企业签订装修管理服务协议书
《住宅室内装饰装修管理办法》第3章第16条规定：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议”。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
1。装饰装修工程的实施内容；
2。装饰装修工程的实施期限；
3。允许施工的时间；
4。废弃物的清运与处置；
5。
住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
6。禁止行为和注意事项；
7。管理服务费用；
8。 违约责任；
9。其他需要约定的事项。
（5）进行现场监督检查
业主在进行房屋装饰装修过程中，物业服务企业的管理人员要进行跟踪监督检査，以发现是否有违章装修行为。
另外，对现场消防设施的配置、装修垃圾的清运、施工噪声的控制、材料运输的安全、对已竣工建筑的维护、电梯的合理使用等，也要进行监督，对发现的问题及时告知业主进行妥善处理。
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